広島で始めるアパート経営！仕組み・市場動向・会社選びまで徹底解説

アパート経営とは？初心者が知っておくべき基本構造

アパート経営は、土地に集合住宅を建築し、入居者からの家賃をおもな収益源とする不動産投資です。長期にわたる安定した収入の確保や節税対策、資産継承を目的に広島県でも多くの方が検討している投資方法でもあります。しかし、成功のためには初期費用や維持管理費といった支出構造の把握が不可欠です。ここでは、初心者が押さえておくべき収益の仕組みや他投資との違い、向き不向きについて、詳しく解説します。

アパート経営の収益構造

アパート経営を始めるには、まず建築費を中心とした初期費用が必要です。建物の構造によって坪単価の目安は異なり、木造なら60万から90万円程度、鉄骨造では90万から140万円程度、鉄筋コンクリート造（RC造）になると90万から150万円程度となります。このほか、登記費用や不動産取得税、印紙税、融資関連の事務手数料、火災・地震保険料などの諸経費も発生します。

経営開始後のおもな支出には、融資の利息支払い、管理会社への委託料、共有部の水道光熱費、固定資産税や都市計画税があります。さらに、建物の劣化に備えた修繕費や、退去時の原状回復費、入居者募集のための仲介手数料なども考慮しなければなりません。

資金計画を立てる際は、フルローンであっても多少の自己資金を手元に用意しておくと安心です。自己資金の割合を増やすことで融資額を減らし、返済にかかる費用を抑えることが可能になりますが、無理な自己資金の捻出は経済的負担を重くするリスクがあるため、自身の経済状況に基づいて検討しましょう。

マンション投資・戸建て投資との違い

アパート投資は、マンションや戸建て投資と比較して、初期投資額や管理負担に特徴があります。物件価格は一般的に、区分マンションよりは高くなりますが、一棟マンションに比べると抑えられる傾向にあるため、一棟マンションでは融資のハードルが高すぎる場合でも、アパートであれば一定の年収がある方なら参入しやすいのが特徴です。

木造や軽量鉄骨造のアパートは、RC造のマンションに比べて法定耐用年数が短く設定されています。これにより、一年間に計上できる減価償却費が多くなり、不動産所得の赤字を作って給与所得と損益通算することで、高い節税効果を期待できるのが大きな強みです。また、エレベーターなどの高額な設備が少ないため、維持管理コストもマンションより低く抑えられる傾向にあります。

また、戸建て投資との比較では、アパートは一棟に複数の住戸があるため、一部に空室が出ても家賃収入がゼロにならないというリスク分散のメリットがあります。戸建ては入居期間が長い傾向にありますが、一度退去されると収入が途絶えるリスクがあるため、安定した収支を求める方にはアパートが選ばれやすいといえます。

アパート経営に向いている人・向いていない人

アパート経営に向いているのは、長期的な視点で計画を立てられる人です。高額な初期投資を回収し、利益を確定させるまでには10年以上の期間を要するため、じっくりと腰を据えて取り組む覚悟がないと失敗してしまう可能性があるからです。また、入居者のニーズをくみ取って設備を整えるなど、相手の立場に立った配慮ができる人も安定した稼働を実現しやすくなります。

リスクを正しく把握し、万が一の事態に備えて自ら勉強や情報収集を続けられる真面目な性格の人も、アパート経営に適しています。一方、一切のリスクを避ける人や、短期的に大きな利益を得たい人には不向きな投資です。アパート経営は事業であるため、すべてを他人に任せきりにせず、主体的に判断を下す決断力が求められます。

とくに利回りの数字だけを過信し、建物の老朽化や立地条件の変化による空室リスクを軽視するケースには注意が必要です。オーナーになることをゴールと考え、管理やメンテナンスを怠るような場合は、長期的な成功は難しくなるでしょう。

広島県の賃貸市場動向とアパート経営の可能性

アパート経営を成功させられるかどうかは、その地域の市場環境を的確に把握できるかどうかにかかっています。広島県は、中国地方において人口や建物着工数が多く、規模の大きい市場を形成しているのが特徴です。とくに県内最大の都市である広島市は、着工数の約半分を占める中心地であり、再開発プロジェクトも活発に進んでいます。ここでは、広島県でのアパート経営を検討するうえで重要な、人口動態や都市整備、地域特有の注意点について解説します。

広島県の人口動態と賃貸需要の傾向

2025年11月時点での広島県の人口は約270万人で、都道府県別では12番目の規模です。県全体の人口は微減傾向にありますが、県内最大の政令指定都市である広島市に人口の4割以上が集中しており、賃貸需要もこのエリアに大きく依存しています。

需要の特性としては、広島駅や福山駅の周辺、そして県内に20校ある大学の近隣エリアにおいて、単身者向けのワンルーム需要が高くなっています。とくに学生数が1万人を超えるマンモス大学である広島大学の周辺では、学生用アパートが多く供給されています。

対して、気候がよく暮らしやすい尾道市、三原市、呉市といったエリアは、ファミリー層向けの物件に適している傾向があります。県内第2の都市である福山市は、空き家率が13.8％と主要都市のなかでもっとも低く、着工数も広島市に次いで多いため、賃貸市場が良好であると判断できます。このように、広島市内であってもエリアによって需要が異なるため、立地条件に合わせて単身向けかファミリー向けかを選択することが重要です。

再開発・都市整備が賃貸需要に与える影響

広島市では、広島駅周辺を中心に大規模な再開発が進められており、これが賃貸需要を押し上げる大きな要因となっています。2025年春に開業した新駅ビルは、ショッピングセンターやシネマコンプレックス、ホテルなどが入る複合施設で、地域の利便性や商業的な価値を高めるシンボルとして期待されています。

加えて、交通網の整備も賃貸市場に影響を与えています。広島市中心部と安佐南区を結ぶアストラムラインは、JR山陽本線との接続駅である新白島駅の開業により利便性が向上しました。さらに2030年ごろに向けて西広島駅までの延伸計画が進んでおり、沿線エリアは今後の需要拡大が見込まれる注目地域となっています。

また、広島県は大学の数が全国でも11番目に多く、1万人を超える学生が在籍する広島大学や、2021年に開校した叡啓大学など、学生の流入が継続的に見込めます。こうした再開発による雇用の創出や交通の利便性向上、学生需要の存在は、アパート経営における空室リスクの軽減や安定した稼働を実現するためのプラスの要素といえるでしょう。

広島県でアパート経営を行う際の注意点

広島県でアパート経営を行ううえで、避けて通れないのが自然災害への対策です。広島県は花崗岩が風化した「まさ土」と呼ばれる地質が多く、豪雨の際に土砂崩れが発生しやすい特性を持っています。そのため、とくに山際の急斜面に近い住宅地では、土砂災害警戒区域などの指定状況を事前に確認することが重要です。

そして、物件の選定や建築にあたっては、各自治体が公開しているハザードマップを活用し、洪水や土砂災害のリスクを正確に把握しなければなりません。リスクのあるエリアを検討する場合は、火災保険に水災補償を付帯させる、地盤調査に基づいた適切な補強工事を行うなどの対策が必須となります。

また、広島市中心部では宿泊需要が拡大している一方で、定住人口が伸び悩むエリアも見られます。競合物件も多いため、周辺の空室率や家賃相場を慎重に調査することが欠かせません。日頃から適切なメンテナンスを行い、災害時の損害を最小限に抑える体制を整えることも、長期的な経営を維持するための重要なポイントとなります。

広島県でアパート経営を成功させるためのポイント

広島県でアパート経営を成功させるためには、目先のことばかりを考えるのではなく、将来的な資産価値を維持するための戦略が不可欠です。中心市街地から少し離れた周辺部でも底堅い需要がある一方で、エリアごとのニーズを見極めた立地選びや、時代に合わせた設備導入が空室リスクを左右します。ここでは、長期にわたって安定した収益を得るために欠かせない、物件選びの考え方や管理・メンテナンスのポイントを詳しく解説します。

立地選びで失敗しないための考え方

土地選びの基本は、賃貸需要と土地価格のバランスです。中心市街地は需要が高い反面、土地価格が高額で投資採算性の確保が難しい場合があります。一方、中心部から離れた周辺部は、価格が下がるものの賃料は中心部と大きく変わらない傾向にあり、投資効率を高めやすいエリアといえます。

具体的な条件としては、通勤に便利な路線の最寄り駅から徒歩10分圏内が理想的です。ただし、路線の人気度によっては徒歩15分超でも強い需要が存在するため、一律の距離だけでなく路線の利便性も考慮しましょう。また、駅と物件の間にスーパーなどの施設があり、帰り道に買い物ができる動線になっていることも、入居者に選ばれる重要な要素のひとつです。

加えて、土地の形状や接道も重要です。南側道路に面した長方形の土地であれば、全住戸を南向きにできるため、高い需要を維持しやすくなります。面積は郊外なら駐車場確保のために120坪以上、中心部なら30坪以上を目安に、8戸以上の戸数を確保できる広さを検討することで、収益確保とリスク分散を図れるでしょう。

「選ばれる立地」の共通点は？Webアンケートを実施

広島県内での土地選びを考える際、実際の入居者がどのような基準で「立地」を評価しているのかを知ることは極めて重要です。当サイトでは、全国の男女を対象にアンケート調査を実施しました。

アンケートの結果、最も重視されるポイントは「スーパーやコンビニなど生活便利施設の近さ（19％）」でした。

次いで「駅・バス停までの距離（17％）」「治安や周辺の雰囲気（17％）」が同率で並んでいます。この結果から、単に「駅から近い」というスペックだけでなく、仕事帰りに買い物が完結する動線や、女性や学生でも安心して歩ける街の雰囲気が、入居を決定づける強力な動機になっていることが分かります。

また、「災害リスクの少なさ（13％）」を重視する声が、通勤のしやすさと並んで上位に入っている点も見逃せません。近年の防災意識の高まりにより、ハザードマップを確認して物件を選ぶ層が確実に増えています。広島県においても、土砂災害や浸水リスクの低いエリア選び、あるいはそれらに備えた強固な構造の採用は、長期的な資産価値を守り、空室を防ぐための重要な戦略になると言えるでしょう。

空室リスクを抑える物件・間取りの考え方

空室リスクを抑えるには、ターゲット層を明確にし、競合物件との差別化を図ることが重要なポイントです。具体的な方法として「ターゲットの見直し」があります。ペット飼育や、外国人労働者、高齢者など、受け入れの幅を広げたり特定の層に絞り込んだりすることで、多額の費用をかけずに空室対策を行うことも可能です。

設備面では、入居希望者が検索で重視する「必須設備」の導入が欠かせません。エアコンのほか、宅配ボックスや無料インターネットなどは、備わっていないだけで検討候補から外れる要因になるため注意しましょう。ターゲットが単身者かファミリー層かによって求められる設備は異なるため、ニーズに合わせた取捨選択が必要です。

さらに、築年数が経過して間取りが現代のニーズと合わなくなった場合には、リフォームやリノベーションを行うことが空室対策につながります。間仕切りの変更や設備の高機能化など、新たな価値を付加することで物件の魅力を再生できます。ただし、投資費用に見合った家賃収入の向上が見込めるか、事前に入念なシミュレーションを行いましょう。

入居者の本音から探る「退去を防ぐ」物件づくり

空室リスクを抑えるためには、新規入居だけでなく「今の入居者に長く住み続けてもらうこと」が鍵となります。賃貸居住経験者に「住み続けにくさを感じた点」を調査したアンケートでは、退去の引き金になりかねないリアルな不満が浮き彫りになりました。

不満の第1位は「日当たり・風通しが悪い（17％）」、第2位は「騒音が気になる（16％）」でした。これらは入居後に改善することが難しいため、設計段階での配慮や、内覧時にネガティブな印象を与えない工夫が求められます。続く「収納が少ない（14％）」「水回りが古い／使いづらい（13％）」という結果からは、生活の質に直結する機能面への不満が、部屋の広さ（12％）そのものへの不満を上回っていることが分かります。

たとえ専有面積が限られていても、デッドスペースを活かした収納の確保や、最新の設備への更新、防音性能の向上といった「住み心地のアップデート」を行うことで、入居者の満足度は飛躍的に高まります。アンケートに見える「住み続けにくさ」を解消する施策を打つことこそが、高い更新率を維持し、安定したアパート経営を実現する近道となります。

30年後を見すえた長期視点の重要性

アパート経営は30年以上の長期的な運営が可能な事業であるため、建物の老朽化や社会情勢の変化に備えた視点が欠かせません。たとえば、築年数が進むと設備の不具合が恒常的に発生するため、大規模修繕工事まで見据えた資金計画が重要です。修繕を怠ると物件価値の下落や空室増加を招き、将来的に利益が出づらくなるリスクがあります。

管理体制については、手間や時間を考慮して管理会社へ委託することも視野に入れましょう。とくに副業として行う場合や時間的余裕がない場合は、専門的な知識を持つ会社に任せることで安定した運用が可能になります。外国人入居者の増加といった将来の変化に柔軟に対応できる管理会社を選ぶなど、先を見越した体制を整えることが重要です。

そして、もし築30年ほどが経過し、修繕費の増加や空室が深刻化した場合には、建て替えやリノベーション、または売却といった選択肢を検討する時期となります。このように最終的な戦略まで考慮し、時代の変化に合わせて仕様や管理方法を継続的に見直すことが、30年後も利益を出し続けるために欠かせないポイントといえるでしょう。

アパート経営に強い会社をどうやって見極める？選び方を解説！

広島県でアパート経営を成功させるためには、パートナーとなる建築会社や不動産会社の選定が重要です。会社によって、得意とする建築構造やサポートの範囲、地域情報の精度は大きく異なります。また、大手と地域密着企業での違いもあります。ここでは、オーナーの投資目的や将来設計に寄り添い、長期的に安定した経営を支えてくれる会社を見極めるためのポイントを解説します。

広島県の賃貸市場を踏まえた提案ができるか

アパート経営の成否を分ける最大の要因は、エリア特性に適した企画ができるかどうかです。広島県内でも、再開発が進む広島駅周辺と、大学が集まる文教地区、あるいは呉や福山といった各都市では、求められる間取りやターゲット層がまったく異なります。

アパート経営に強い会社は、家を建てるだけでなく、数値データに基づいた綿密なエリアマーケティングを徹底しています。たとえば、ニーズの高いエリアの厳選はもちろん、変形地や不整形地であっても、その土地のデメリットをメリットに変えるような、独自の設計ノウハウを持っているかが指標となります。地域の賃貸動向を熟知し、立地状況や周辺環境に合わせて土地の調査・選定からトータルでプロデュースできる会社こそ、広島県での経営における心強いパートナーといえるでしょう。

収支計画やリスクについて丁寧な説明があるか

アパート経営を依頼する会社を選ぶ際は、提示される事業計画に実績に基づいた数字の裏付けがあるかを厳しくチェックする必要があります。よい会社は、査定賃料や入居率だけでなく、将来必ず発生する支出やリスクについても、包み隠さず丁寧に説明を行います。

具体的には、経年による賃料の下落率、原状回復費用、数十年後の大規模修繕費用などを含めた、現実的な収支シミュレーションを提示してくれるかどうかがポイントです。10年、20年、30年と、将来にわたってどれくらいの収支があるのかを明確にし、キャッシュフローの予測を損益計算と共に見せてくれる会社は信頼できるでしょう。物件価格だけでなく、登記費用や税金などの諸経費まで含めた資金計画を、オーナーの自己資金や融資状況に合わせて作成できる体制があるかを確認してください。

建築後の運営・管理まで見据えた話ができるか

アパートは建てて終わりではなく、そこから数十年にわたる運用が始まります。そのため、建築の段階から将来の管理やメンテナンスを想定した話ができる会社を選ぶことが大切です。

たとえば、自社やグループ内に賃貸管理部門を持つ会社であれば、空室時の入居者募集や審査、クレーム対応、建物の清掃・修繕といった業務を一貫してサポートできます。また、長期的に空室リスクを減らすために、防音性に配慮した構造や、将来の間取り変更を容易にする設計を提案できるかも重要なポイントです。将来の売却や相続といった部分まで見据え、専門家が経緯をくみ取りながら継続的にサポートしてくれるシステムがあるかどうかが、長期経営の安心感を左右するでしょう。

要望や不安をくみ取った柔軟な対応が期待できるか

アパート経営の目的は、資産形成や節税、次世代への継承など、人によってさまざまです。そのため、テンプレート通りの提案ではなく、オーナーひとりひとりのこだわりや将来設計に合わせた柔軟な対応ができる会社かどうかも重視したいポイントのひとつです。

ヒアリングを徹底的に行い、オーナーの心情に寄り添いながら、どのような設計や経営が適しているかを導き出せる体制がある会社であれば、安心して任せられるはずです。たとえば、入居者ニーズやトレンドを意識したデザインを取り入れ、オーナーの細かなこだわりを反映できる会社はほかのアパートとの差別化を実現できるでしょう。エリアの需要に合わせて柔軟に提案・対応できる会社であれば、長期的に安定した関係性を築ける可能性が高いです。

広島県でのアパート経営は「情報整理」と「会社選び」が鍵

広島県でのアパート経営を成功に導くためには、地域の賃貸市場を冷静に分析し、長期的な視点で事業計画を立てることが不可欠です。そこで重要となるのは、オーナーの将来設計に寄り添い、建築から管理、最終的な戦略までを一貫してサポートできる信頼できる会社を見極めることです。まずは正しい情報を整理し、理想の経営を形にできる最適な会社選びをして、将来を見据えたアパート経営への一歩を踏み出しましょう。